Immobilier locatif : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien pour payer moins d’impôts ?
On va être honnête tout de suite : quand on parle d’immobilier locatif, la question du neuf ou de l’ancien revient toujours à cause des impôts. Toujours. Même chez des gens qui jurent ne pas investir “pour défiscaliser”. Normal. Quand on voit la ligne “impôt sur le revenu” grimper chaque année, on cherche tous un moyen de calmer un peu le jeu. Mais alors, franchement, entre le neuf bien propre et l’ancien plein de charme (et de surprises), qu’est-ce qui fait vraiment baisser la note fiscale ?
Deuxième chose importante, et on en parle trop peu : les dispositifs fiscaux ne se ressemblent pas du tout. Certains sont simples, d’autres franchement tordus. Et pour s’y retrouver, beaucoup de gens vont jeter un œil à des ressources comme https://defiscalisation-fr.com, histoire de comprendre à quoi ils ont réellement droit avant de signer chez le notaire. Et ils ont raison.
Le neuf : séduisant sur le papier, rassurant dans la tête
Le neuf, c’est un peu la promesse de la tranquillité. Pas de toiture à refaire, pas de chaudière capricieuse, pas de syndic qui vous appelle pour un ravalement imprévu. Perso, la première fois que j’ai visité un appartement neuf, ça sentait encore le placo et la peinture fraîche. Tout était droit, net, silencieux. Ça rassure.
Fiscalement, le neuf a longtemps été la star grâce au Pinel. Bon, soyons clairs : le Pinel, tel qu’on l’a connu, s’est arrêté fin 2024. Donc si quelqu’un vous le vend encore comme “l’option miracle”, méfiance. Aujourd’hui, le neuf reste intéressant surtout pour deux choses : des frais de notaire réduits (autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien) et une meilleure visibilité sur les charges et travaux à venir.
Mais côté impôts purs ? Sans dispositif spécifique, le neuf n’est pas forcément le plus agressif fiscalement. Les loyers sont souvent plus élevés, donc plus imposés. Et les charges déductibles, au début, sont plutôt faibles. Ça surprend souvent.
L’ancien : plus de contraintes, mais une fiscalité souvent plus souple
L’ancien, c’est une autre ambiance. Un parquet qui grince, des murs pas toujours d’équerre, parfois une cage d’escalier qui sent un peu l’humidité. Mais fiscalement, c’est là que ça devient intéressant. Vraiment.
Pourquoi ? Parce que les travaux sont déductibles. Et pas qu’un peu. Quand on investit dans un bien ancien à rénover, on peut générer du déficit foncier. En clair : les travaux viennent réduire vos revenus imposables. Et là, pour quelqu’un déjà bien taxé, l’effet est immédiat. Moins d’impôt cette année, parfois pendant plusieurs années. C’est concret, palpable.
Il y a aussi le régime LMNP au réel, très utilisé dans l’ancien. Amortissement du bien, des meubles, des travaux… Sur le papier, vous encaissez des loyers, mais fiscalement, vous pouvez parfois ne presque rien payer. La première fois que je l’ai vu appliqué, j’avoue, ça m’a surpris.
Neuf ou ancien : ça dépend surtout de vous (et de votre feuille d’impôts)
La vraie question, ce n’est pas “quel est le meilleur choix en général”, mais plutôt : quelle est votre situation aujourd’hui ? Vous êtes fortement imposé ? L’ancien avec travaux a souvent un coup d’avance. Vous débutez, vous voulez dormir tranquille et éviter les galères techniques ? Le neuf peut rassurer, même si l’avantage fiscal est moins spectaculaire.
Et puis il y a le facteur humain. Certains adorent gérer des artisans, suivre un chantier, négocier chaque devis. D’autres détestent ça. Et c’est OK. Investir, ce n’est pas juste des chiffres Excel. C’est aussi votre temps, votre énergie, votre tolérance au stress.
Alors, pour payer moins d’impôts, on choisit quoi ?
Si on parle strictement de fiscalité, je trouve que l’ancien garde une longueur d’avance. Plus flexible, plus “bricolable” fiscalement, plus adaptable à des stratégies personnalisées. Le neuf, lui, joue la carte de la sécurité et de la lisibilité, mais avec moins de leviers pour écraser l’impôt.
La meilleure décision ? Celle que vous comprenez. Celle que vous pouvez expliquer sans hésiter à un ami autour d’un café. Si vous hésitez encore, c’est peut-être que vous n’avez pas encore trouvé le montage qui vous correspond vraiment. Et ça, franchement, ça vaut le coup de creuser.